Lei 8245/91- Locação (Direito Civil)

  De acordo com o artigo 35 da Lei 8245/91, o locador não é obrigado a indenizar o locatário por benfeitorias úteis, já que as necessárias não necessitam de autorização. E caso exista uma cláusula no contrato de locação onde o locatário renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, a súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mantém o benefício para o locador e sendo a súmula um instrumento que tem o objetivo de unificar decisões entre Tribunais, e tendo seu fundamento no art. 96 § 2° e 3°, e na lei supracitada é considerada válida a cláusula do contrato.

O art. 35 da Lei 8245/91, diz que são indenizáveis as benfeitorias necessárias e não as úteis, “são benfeitorias necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore” (art. 96 CC § 3º), e “são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem” (art. 96 CC § 2º).

  Quanto à súmula 335 do STJ, devemos ver o art. 22, I de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” e IV “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação” da lei 8245/91, onde ficam determinadas essas e mais algumas obrigações do locador. No caso, ressaltando que o locador tem o dever de entregar o imóvel em condições de uso, e que a indenização do locatário fica determinada pelas benfeitorias necessárias. A súmula 335 do STJ apenas reforça uma coerência entre as leis e tenta trazer uniformidade as decisões dos magistrados.

Sendo assim, no caso de benfeitorias necessárias, onde a benfeitoria é negada pelo locador, e ele não indeniza o locatário, pode-se fazer uso de uma notificação extrajudicial na tentativa da rescisão do contrato e/ou cobrança, já que segundo o art. 22, incisos: I e IV e art. 35 da Lei supracitada, é dever do locador e direito do locatário a benfeitoria necessária e a responsabilidade do locador pelas mesmas, a notificação poderá ser feita via AR (Aviso de Recebimento) ou no Cartório, e também determinará um prazo (normalmente entre 5 e 10 dias) para o a manifestação do locador em relação ao fato, e futuramente a notificação poderá ser usada como prova e o locatário poderá ser devidamente indenizado e demonstrar destarte sua boa fé, até mesmo na existência da necessidade de um processo por indenização.

(Danielle Pacheco)